[연결회계] 1. 종속기업 투자부동산 회계처리 / 투자부동산 회계처리 / 자회사 투자부동산 회계처리

종속기업에게 제공하는 유형자산도 투자부동산으로 분류해야 하는가?

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규모가 있는 기업이라면, 자회사를 소유하고 그 자회사에게 유형자산을 대여하는 경우가 종종 있다.

이를테면 의류를 만드는 회사에서 남성, 여성 의류를 따로 관리하는 자회사를 각각 두고, 실질적으로는 같은 회사이기에 창고는 같이 쓴다던지 하는 식이다. 물론 별도 재무제표 상에서는 별개의 회사이므로 이는 임대계약으로 처리하여야 할 것이다.

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그렇다면 내 자회사에게 임대하는 자산도, 투자부동산으로 분류해야 할 것인가?

정답부터 말하자면 일단 '그렇다' 다. 우선, 투자부동산의 정의는 다음과 같다.

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투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산이다. 투자부동산은 기업이 보유하고 있는 다른 자산과는 거의 독립적으로 현금흐름을 창출한다. 이러한 특성에 따라 투자부동산과 자가사용부동산이 구별된다. 재화의 생산이나 용역의 제공(또는 관리목적에 부동산의 사용)에서 창출된 현금흐름은 해당 부동산에만 귀속되는 것이 아니라 생산이나 공급 과정에서 사용된 다른 자산에도 귀속된다. 소유 자가사용부동산에는 기업회계기준서 제1016호 적용하고, 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 자가사용부동산에는 기업회계기준서 제1116호를 적용한다.

IFRS 1040호

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즉, 별도 재무제표상에서는 타인에 대한 임대 목적으로 보유하고 있는 자산이므로 투자부동산으로 분류해야하는 것이다.

실질적으로 소유하고 있으므로 실질적 관점에서 '타인'이라고 보기는 어렵지 않느냐? 라고 반박할 수 있지만, 다음과 같은 조항으로 완전히 단도리(..)를 치고 있다.

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지배기업 또는 다른 종속기업에게 부동산을 리스하는 경우가 있다. 이러한 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류할 수 없다. 경제적 실체 관점에서 당해 부동산은 자가사용부동산이기 때문이다. 그러나 부동산을 소유하고 있는 개별기업 관점에서는 그 부동산이 문단 5의 정의를 충족한다면 투자부동산이다. 이 경우 리스제공자의 개별재무제표에 당해 자산을 투자부동산으로 분류하여 회계처리한다.

IFRS 1040호

즉, 내가 가지고 있는 기업인데도 이를 투자부동산으로 분류해야 한다는 것이다.

회사 입장에서는 뭐 같은 비유동자산인데 그냥 분류만 돌리면 되지 않느냐? 싶지만, 이에는 부수적인 비용이 수반된다.

투자부동산과 유형자산의 평가방법 차이 때문이다.

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평가방법	유형자산 (기준서 1016호)	투자부동산 (기준서 1040호)
	분류별로 재평가 또는 원가법 적용의 선택가능 분류별 기준: 영업상 비슷한 특성 및  용도로 구분 (예: 토지, 건물, 기계장치 등으로 구분 )	모든 투자부동산에 공정가치모형 or 원가모형 적용

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투자부동산은 보통 공정가치모형으로 처리하는 경우가 많고, 별도 자산별로 구분해서 평가방법을 적용할 수가 없기 때문에

만약 종속기업에게 대여하는 자산을 투자부동산 처리 후 공정가치 평가를 하게 된다면 평가비용이 수반되는 것이다.

단순히 구글링해본 바로는 감정평가비용은 다음과 같은 수준인 듯 하다.

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출처 : 경일감정평가법인

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즉, 30억짜리 토지,건물에 VAT포함하면 평가비용은 3백만원 수준이고, 분기검토를 받는 법인이라면 3백*4 = 천 이백만원.

즉 1년에 12,000,000 만원의 꽁돈이 나가게 되는 것이니 회사입장에서 달가울 리 없겠다. 내가 쓰고 있는건데.

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물론 이에 반대하는 소수의견도 존재한다.

B21

어떤 경우에는 연결실체 내에서 한 기업이 소유하는 부동산을 다른 기업에게 리스하여 사용하도록 하는 경우가 있다. 두 기업을 모두 포함하는 연결재무제표에서는, 연결실체의 전체 관점에서 그 부동산이 자가사용되는 것이므로 투자부동산의 조건을 충족하지 못한다. 그러나 그 부동산을 소유하는 개별 기업의 관점에서는 해당 부동산이 이 기준서에서 정한 정의를 충족한다면 투자부동산이다.

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B22

일부 의견제출자들은 동일한 연결실체 내의 다른 기업이 사용하는 부동산을 투자부동산의 정의에서 제외하여야 한다고 생각한다. 대안으로, 그들은 이 기준서는 연결재무제표에서 투자부동산의 조건을 충족하지 못하는 부동산을 개별재무제표에서 투자부동산으로 회계처리하도록 요구하지 않아야 한다고 제안하였다. 그들은 다음과 같이 생각하고 있다.

(1)(적어도 그러한 일부의 경우) 종속기업의 부동산을 연결실체내의 다른 기업이 사용하는 경우 종속기업의 관점에서 해당 부동산은 투자부동산의 정의를 충족하지 못한다고 주장할 수 있다. 종속기업이 그 부동산을 보유하는 동기가 지배기업의 지시를 따르기 위해서이지, 반드시 임대수익이나 시세차익을 얻기 위한 것은 아니다. 실제로, 연결실체 내의 리스는 독립적으로 가격이 결정되지 않을 수 있다.

(2)이러한 요구사항은 이용자의 제한적 효익으로는 정당화되지 않는 추가적인 평가원가를 유발하게 될 것이다. 개별재무제표를 작성해야 하는 종속기업이 있는 연결실체들의 경우, 그 원가는 기업들이 각 부동산을 보유하기 위하여 별도로 종속기업을 설립할 수 있을 만큼 높을 수 있다.

(3)동일한 부동산이 종속기업의 개별재무제표에서는 투자부동산으로 분류되고 지배기업의 연결재무제표에서는 자가사용부동산으로 분류된다면 이용자들이 혼란스러울 수 있다.

(4)IAS 24 문단 4(3)에 이와 유사한 면제(측정이 아닌 공시에 관한) 사례가 있다. 그것은 지배회사가 100% 소유한 종속기업과 동일한 국가에 지배기업이 설립되었으며 해당 국가에서 연결재무제표를 제공하는 경우, 종속기업의 개별재무제표에 공시를 요구하고 있지 않다..(주1)

(주1)IASB가 2003년에 개정한 IAS 24는 더 이상 문단 B22(4)에 언급된 면제를 제시하지 않는다.

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B23

일부 의견제출자들은 투자부동산의 정의에서 특수관계자가 사용하는 부동산은 제외하여야 한다고 생각한다. 특수관계자는 흔히 독립적으로 임대료를 지급하지 않아, 그 임대료가 독립적으로 결정된 가격인지 입증하기 어려우며, 임대요율이 임의적으로 변동할 수 있다고 주장한다. 그들은 독립적이지 않은 가격으로 부동산이 임대된다면 공정가치는 덜 목적적합하다고 주장한다.

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B24

IASC는 부동산이 연결실체 내의 다른 기업에게(또는 그 밖의 특수관계자에게) 리스되는 경우와 제3자에게 리스되는 경우를 다르게 처리할 정당한 이유를 발견할 수 없었다. 그러므로 IASC는 리스이용자의 실체와 무관하게 기업이 동일하게 회계처리 하도록 결정하였다.

IAS(국제회계기준) 40

하지만 이는 언제까지나 소수의견에 불과하고, 현재 국제회계기준에서는 종속기업이 임차하는 자산에 대해 별도 예외규정을 두고 있지 않으므로 이는 투자부동산으로 분류하는 것이 옳다고 하겠다.